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海南會取消限購嗎?
來源:品房閣 作者:王秋雨 2019-03-28
[提要] 有觀點認為,海南以全域限購來抑制市場的買房需求違反了市場規律,是不妥的。也有觀點認為,目前海南樓市已經疲軟,回歸理性,炒房時代已經結束,取消限購時機已經成熟。

  呼吁海南放開限購的聲音甚囂塵上。

  有觀點認為,海南以全域限購來抑制市場的買房需求違反了市場規律,是不妥的。也有觀點認為,目前海南樓市已經疲軟,回歸理性,炒房時代已經結束,取消限購時機已經成熟。

  限購真的可以退出市場了嗎?

  在這之前我們先來回溯一下海南為什么要限購。

  房地產泡沫二度重擊海南

  1988年,海南從廣東分離出來,正式建省。

  1992年,中央提出加快住房制度改革。包括中遠集團,中糧集團,核工業總公司等在內的大量資金聞風而動涌入海南,包括潘石屹、馮侖等人在內的大批“勇士”紛紛下海南淘金。

  一時間,人口665.8萬人的海南島,出現了20000多家房地產公司。三年間,海南房價增長超4倍:1988年房地產均價1350元/㎡,1991年1400元/㎡,1992年猛漲到5000元/㎡,1993年上半年房地產價格7500元/㎡,達到頂值。另外根據統計,海口市地價1991年最高為98萬元/畝,到1993年漲至最高位為680萬元/畝。

  社會上甚至流傳著“要掙錢,到海南;要發財,炒樓花”這樣的說法。

  有陽光照射的地方必然會投下陰影。1992年8月,潘石屹等人從瘋漲的樓市里察覺到了詭異的地方,快速抽離海南投身北京發展。1993年,房地產泡沫破裂!這一年,吉利汽車老總李書福損失了3000萬,從此發誓不碰地產。

  1993年6月,中央出臺調控政策管控海南這野蠻生長的樓市,限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清算一切在建項目。與此同時,國務院宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。一夜寒冬。海南房地產市場從馬背跌落,大量房地產企業倒閉,無數人血本無歸。

  這些企業在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金。局部爛尾樓長期得不到盤活,一度變為養豬場。房地產泡沫中獲利的投資商揣著資金走人了,留給銀行和資產管理公司的,除了廉價的“爛尾”樓房,就是盤根錯節的債權糾紛。

  直到2005年,這些爛尾樓才算基本清理結束。

  這爆發的第一場房地產泡沫,教訓足夠深刻,但市場醒悟足夠透徹嗎?

  并沒有。

  2009年11月,海南將建國際旅游島的消息傳開的時候,炒房團聞風而動,海南房市場極速升溫。

  2010年,國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》,正式推進建設國際旅游島。

  據相關統計顯示,僅在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內,全國各地人都向四面八方涌來,全海南商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和。2010年1月,三亞鳳凰島一期開盤700套當天便售空,均價高達65000元/㎡;1月15日,海南決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目后,海口、三亞及瓊海等多個地方房價拔地而起,一天一個價,甚至一天幾個價。

  直到2011年年中,海南樓市再次破滅,房地產再度泡沫。

  留下的爛尾樓直到2015年才清理結束。

  只要有利好政策出臺,最先聞風而動的必然是炒房客。這一點雄安新區的先例已經證實。

  受到二度重擊的海南再也“傷不起了”。

  這個曾經是中國最吸金的投資熱土,也曾是中國最扎眼的爛尾焦土的地方,“立志破題”。

  于是2018年正式確立推進海南自貿港(區)建設之后,快速出臺的全域限購,就是為了攔下炒房客。之后終于“壯士斷腕”,決心發展其他產業“去房地產依賴”。

  再來說說,如果海南取消全域限購后,海南會發生什么?

  1.房價瘋漲

  全國只有一個海南,獨特的地理位置和氣候環境,是吸引很多人關注的主要原因。海南限購后許多需求轉移向西雙版納、北海等地方,也間接證明了海南市場需求仍然巨大,市場決定價格,一旦放開限購,限購期間被抑制著的需求會井噴,直接導致房價上漲。

  很多好位置、配套好的好樓盤、好房型,你未必選得上。而且會衍生各種亂像,也可能讓你措手不及。短期內釋放的大需求,絕對讓市場價格走向短期內的至高點,保不齊你要高位站崗很一陣。

  2.海景房走俏

  海南轉型3.1萬畝的原本作為住宅用地的土地,助推了海景房價格高漲。一些一線海景甚至已經被開發殆盡。因此,有錢的人隨意挑選海南房子的選擇權更大,稀缺性導致的海景房的價格只會往高的漲。

  3.破壞環境

  海南最大的優勢是環境,最應珍惜的也是環境。海南好環境和人口少也有關聯。放開限購帶來的人口暴增,會對海南環境造成一定影響。

  4.再度發生泡沫

  人不能在同一個地方跌倒三次,發生泡沫不會在海南發生三次嗎?答案肯定是不可能的。稀缺房產引人蜂擁追逐下形成的短期大漲會形成泡沫,這是毋庸置疑的。

  那不放開限購,真正想要在海南落地生根的人怎么辦呢?現在大力推行的人才引進政策不就是開創一切利好讓大家過來嗎?

  另外未來海南的房產發展模式,也不排除可以將已經獲得國家批準建設租賃房試點在海口農村集體建設用地推行,未來在全島農村推廣,有廉價長期的出租房,人們也不一定愿意花錢買房了,因為無論在哪,都是一樣的養老過冬嘛!另外如果商業地產庫存太大,也存在將其變為住房地產,進入租賃市場的可能。

  因此說,全面放開新房限購幾乎是不可能的。要是放開的話,二手房市場可能性會更有可能一些。



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